买房高峰稳步退潮,投入上百万买公寓

2019-11-16 作者:财经评论   |   浏览(103)

来源:闺蜜财经(girlfriend-finance)

摘要:10月份一线城市新房价环比下降 新京报讯(记者沙璐)昨日,国家统计局发布的2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,10月份房价总体稳定,一线城市新房价格环比下降。 热点城市新房走势平稳 随着因城施策房地产市场调控政策不断深入,热点城市新...

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  10月份一线城市新房价环比下降

今天(8月15日),我国统计局公布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  新京报讯 (记者沙璐)昨日,国家统计局发布的2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,10月份房价总体稳定,一线城市新房价格环比下降。

无疑,各地都在关注本地的房价涨跌情况。

  热点城市新房走势平稳

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  随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入,热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍,10月份,15个热点城市的环比价格中,9个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;天津、上海和成都分别上涨0.1%、0.3%和0.7%。从同比看,13个城市涨幅继续回落,回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。

房价还在涨?

  一线城市二手房价持平

总体来看,无论是同比(与去年同月相比),还是环比(与上个月相比)一线的城市的新房和二手房,涨幅都很小。上海还出现了价格下降。

  70个大中城市的房价如何?

值得注意的是,新建商品住房环比上涨的城市有65个,下调的城市仅3个。

  刘建伟介绍,环比看,一线城市新房价格环比下降,二手房价格持平;二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%。

  数据显示,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%。

  三线城市新房、二手房价同比涨幅回落

房价上涨集中在二三线热点城市。7月,三亚、济南房价环比涨幅均超过3%。

  同比看,70个大中城市中,一二三线城市房价同比涨幅继续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落,10月份比9月份分别回落0.5和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落,10月份比9月份回落1.0个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续9个月回落,10月份比9月份回落0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落,10月份比9月份分别回落0.7和0.3个百分点。

这似乎与大家感知的政策调控力度不太一样。

  ■ 分析

据中原地产统计数据显示,7月上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明等40多个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。

  “热点城市买房高峰逐渐退潮”

而8月各地已经有超过25个城市发布了各种调控政策。

  中原地产首席分析师张大伟认为,10个热点城市房价同比齐跌的现象,为2016年以来首次出现。这体现了在楼市严格调控的影响下,核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。

房价上涨背景下,调控政策加码趋势也很明显。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,新一轮调控一年多来,各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势,70城房价同比增幅上涨空间已经不大,未来会继续保持同比增幅收窄态势。

另外一个明显的感知是,新房非刚需族购买难度大,而且房贷利率高。

  “在‘房住不炒’的政策指引下,未来住房属性将去投资化,更加注重居住属性。”旭辉控股主席林中在“易居沃顿第六期研修班”上说,“未来可能不会再出现独立行情,在市场资金面持续收紧的情况下,明年所有城市的房地产市场热度都会降温。”

因而,我们在楼市调控严的城市当中发现,开发商和中介在大力推售公寓。

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这种投资是否划算?

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20多年回本,划算吗?

此前,蜜姐讲过身边一位朋友的同事Z先生全家买房的事儿。

Z先生因为买房,养车压力大,甚至连新房装修都贷款了三四十万,就琢磨着搞点投资。

他卖了区县老家的房子,在工作所在的二线城市贷款买了一处套内面积99平米的公寓,总价170万。

当初听中介推荐,此处的公寓临江,楼下有一条餐饮街,方便出租给酒店(方便外来游客观江景吃美食),预计月租金能达到七八千元。

但现在买过来二个多月了,房子依然还未能按预期价格出租。

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每个月各项贷款两万多,夫妻俩是工薪族,自然经济压力不小。

他最近打听了市场的出租价格,打算“割肉”也要租出去。

这套公寓是清水房,除了有一个卫生间,整个就是一个大通间。据朋友打听,市场价预计能租到6000—6500元/月。

假如Z先生运气不错,顺利出租,也没有物管等其他费用,预计在21.8年—23.6年能回本。

这还不包括房子的折旧、装修、物管等费用。

以及最近舆论热议,会加速到来的房地产税,都未考虑在内。

当然,假如房价上涨,顺利出手,能享受额外收益。

不过据蜜姐身边一位朋友2013年就在成都买公寓的经历来看,想获得公寓上涨的收益,真心不易。

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公寓,房价、房租上涨幅度远不及预期

早在2013年,朋友就在成都三环以内,以6000多一平米的价格买了一套公寓。

此处离地铁站较近,加上成都这两年的火爆行情,周边的住宅价格早就过完了,1.2万一平米基本算是均价。

但此处公寓的价格呢,仅上涨到了七八千。

五年左右时间,一平米价格上涨幅度仅有一两千,而2015年还出现了小幅下跌,跌到了五千多。

再看租金的涨幅,同地段两居室的住宅,2013年约为2000元/月,如今涨到了约3000元/月。

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尽管临近的地铁线,5年后人流量大了很多,但朋友的公寓相对面积小,又是商业用水电气的价格(比民用高了一倍左右),房租始终涨不起来。2013年房租约为1000—1200,如今基本没涨,好的时候上涨200元左右。

朋友的同学当初也在成都二环投资了一套公寓,情况稍好些。

当初这套公寓的租金一千出头,如今上涨到了1800—2000元/月,但对比该地段同样条件的住宅,这个租金涨幅就相形见绌了。

同样条件的住宅,目前月租价格已上涨到了三千多甚至四千一个月。

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上百万的投资,不能只是听说

上述个案,当然不能说明公寓就没有投资价值。

其实,蜜姐身边一位长辈投资公寓就赚了钱。

七八年前,这位长辈投资了一处度假区的一套小公寓,总价不到十万,售房合同里面附加了酒店签约的十年租房合同。

因为度假区这几年经营状况越来越好,房租也相应上涨了,如今已收回成本开始赚钱了。

工作的小伙伴们,也常常讨论买房的问题,最近有位小伙伴就讲到身边几位闺蜜在计划要集资去海南投资公寓。

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借此,蜜姐只是想提醒各位蜜友,上百万的投资,需要做好功课,不能听“熟人”或中介介绍。

如果要投资,不妨先把自己当租客,去各大房屋中介网站和实体店,了解下想投资地段公寓的价格和租金,以及近五年的涨跌幅度。

相信哪怕只做这一步,就能看懂大部分开发商或中介口头“承诺”的收益是否靠谱了。

不少公寓不通天然气,即便是通气,水电气的价格也比住宅类高了一倍左右,也难怪租客愿意租住宅而不是公寓。

而所谓热门地段,租给酒店或作为其他商用,那更得打问号了。

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没有签好的租约可不算是真租出去了。

附近又是否有配套更好,价格合理的写字楼竞争,也是问题。

更迫切要面临的问题,就是房地产税。

未来房地产税开征,公寓这类商业地产恐怕会首当其冲。

如果房价下跌,这类商业地产也是首先会体现出来的,毕竟这类房子接盘侠的基数小太多太多……

而这也在日本当年的房地产泡沫破灭中被证实过。

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